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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構(gòu) 董事長兼總裁

北京山合水易規(guī)劃設(shè)計院 院長

高端休閑度假產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專家

《中國旅游報》、《農(nóng)民日報》專欄作家

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文旅項目如何選址?

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2020-08-23 | 關(guān)鍵詞:文旅項目如何選址

您好,請問文旅項目如何選址?

 

旅游產(chǎn)業(yè)是消費升級最核心的產(chǎn)業(yè)之一,是典型的成長型朝陽產(chǎn)業(yè)。旅游行業(yè)是政府大力支持的產(chǎn)業(yè)。政府相繼發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》、《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)意見重點工作分工方案的通知》、《關(guān)于金融支持旅游業(yè)加快發(fā)展的若干意見》、《關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間資本投資旅游業(yè)的實施意見》、《國務(wù)院關(guān)于促進旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步促進旅游投資和消費的若干意見》等政策。

 

在旅游產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展及文化創(chuàng)意產(chǎn)品特點的背景下,文化創(chuàng)意旅游已經(jīng)成為旅游景區(qū)、旅游企業(yè)及相關(guān)部門共同參與的新領(lǐng)域、新熱點。北京懷柔影視基地、橫店影視基地等一大批文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū),不但提升了休閑經(jīng)濟時代下的傳統(tǒng)旅游產(chǎn)品和文化活動,而且開始成為各大城市旅游經(jīng)濟發(fā)展的新引擎。

 

文旅項目之所以這么熱,是因為有政策因素驅(qū)動。企業(yè)向來對政策敏感,聞風(fēng)而動,無可厚非。但過多關(guān)注政策,有時也容易迷失,何況政策的連續(xù)性并不可靠。

 

經(jīng)營企業(yè)的根本,還是要回到市場這個基本面上來。小策略看政策,大策略看市場。必須抓住真風(fēng)口、真行情,莫把流星當(dāng)恒星。

 

文旅類的田園綜合體的真風(fēng)口、真行情是什么?當(dāng)然是市場,是全民旅游時代井噴式的消費升級,是全國各地方興未艾的全域旅游熱潮,田園綜合體是有泡沫的,而全域旅游是沒有泡沫的。
 

文旅項目如何選址


文旅項目如何選址?

 

一、區(qū)位:一線或二線區(qū)域中心大城市周邊、旅游目的地城市或風(fēng)景名勝城市周邊。

 

作為大型文化旅游項目,是否有充足的客源市場,是項目成功的關(guān)鍵。選擇合適的城市發(fā)展對文化旅游項目至關(guān)重要。一線城市對國家的政治、經(jīng)濟具有重要的作用,其經(jīng)濟總量、城市規(guī)模、服務(wù)設(shè)施、消費需求等都處于全國絕對領(lǐng)先的地位,是文旅項目首選布點城市。二線城市中經(jīng)濟發(fā)達、知名度高、區(qū)域人口密集的城市,也是較適合文旅項目布點的城市。旅游目的地城市或風(fēng)景名勝城市有豐富的旅游資源,早已形成的龐大旅游人口,對文化旅游項目有強力的支撐。

 

二、資源:具備獨特的不可復(fù)制的文化資源、自然景觀和山水,資源稟賦,打造為文化旅游目的地或特色產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)潛力。

 

資源的唯一性和相當(dāng)?shù)膮^(qū)域內(nèi)不可復(fù)制性是項目可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ),不可復(fù)制的旅游資源是原因,豐富的自然和人文資源是過程,游客完成旅游消費是結(jié)果。只有豐富的旅游資源,才能打造豐滿的旅游路線,將人留住,創(chuàng)造價值。

 

三、規(guī)模:5至20平方公里左右,連片土地。

 

一是文旅項目的運作模式是以PPP模式建設(shè)項目,通過“政府+企業(yè)+國開行”的合作開發(fā)路徑,以國開行低成本資金和企業(yè)高水準(zhǔn)規(guī)劃、大品牌先期導(dǎo)入和專業(yè)化開發(fā)優(yōu)勢,進行項目的一級土地整理(“八通一平”等)和公共配套設(shè)施建設(shè)(如變電站、污水處理廠、學(xué)校、醫(yī)院等),當(dāng)?shù)卣援?dāng)?shù)刎斦?dān)保,給予平臺公司實際投入資金的年化的固定收益。

 

二是文旅項目意在打造旅游+其它產(chǎn)業(yè)的模式,需要連片的土地儲備,以“產(chǎn)

 

旅城”打造項目,以平臺化的模式運營項目,平臺需要充足的土地供給作為保障。

 

四、交通:外部交通通達性好,區(qū)域交通便捷性。

 

文旅項目人流量大,既是城市的一個重要的公共服務(wù)中心也是區(qū)域性的旅游目的地,要有較為便利的交通條件。對道路、公共交通、停車設(shè)場地等交通設(shè)施能否滿足項目運營需要的評價,需以規(guī)劃方案為基礎(chǔ)。盡管如此,在選址階段還是要考察所選地塊的交通條件,交通條件應(yīng)達到以下一些要求:1、地塊附近有高鐵站點,2、能夠迅速進入城市快速路,3、地塊周邊至少與兩條城市干道相鄰,且城市道路通行順暢,4、方便到達城市的機場、火車站等對外交通樞紐。

 

五、人口:具有人口輻射和導(dǎo)入潛力。

 

文旅項目的發(fā)展,必然要和房地產(chǎn)相結(jié)合,人口的導(dǎo)入潛力,是未來文旅快速實現(xiàn)現(xiàn)金流的有力保障。區(qū)位的認同,旅游產(chǎn)業(yè)的吸引,通過旅游產(chǎn)業(yè)打造舒適的生活環(huán)境,提升溢價。實現(xiàn)地產(chǎn)的快速去化、持續(xù)去化,達到旅游、地產(chǎn)互補的目的。

 

六、產(chǎn)業(yè):導(dǎo)入龍頭產(chǎn)業(yè)企業(yè),形成產(chǎn)業(yè)集聚,并增加當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)及使當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)人口就地轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)就業(yè)的能力。

 

文旅項目意在打造平臺化的運營模式,龍頭企業(yè)的導(dǎo)入,帶動更多企業(yè)進駐“平臺“,打造產(chǎn)業(yè)集群。農(nóng)業(yè)人口的勞動能力轉(zhuǎn)換,可以解決企業(yè)人力需求,降低企業(yè)成本,從而創(chuàng)造就業(yè)崗位,改善農(nóng)民生活。企業(yè)的進駐和農(nóng)業(yè)人口勞動能力的轉(zhuǎn)換互利共贏,相互支撐。也是平臺化運營模式的有利因素。

山合水易機構(gòu)

 

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